Nutzniessung oder Wohnrecht? Der Leitfaden für Verkäufer in der Schweiz, um im Eigenheim zu bleiben

Seit über einem Jahrhundert bietet die Schweiz unauffällig einen der verkäuferfreundlichsten Rahmen in Europa für den Verkauf einer Immobilie bei gleichzeitigem lebenslangen Wohnrecht. Zwei Instrumente im Zivilgesetzbuch ermöglichen dies – und die Wahl zwischen ihnen ist entscheidend.

Die zwei schweizerischen Instrumente

Die Nutzniessung (Art. 745 ff. ZGB) gibt Ihnen den «vollen Genuss» der Liegenschaft: Sie können selbst darin wohnen oder sie vermieten und die Mieteinnahmen behalten. Es ist die flexible, umfassende Option – mit entsprechend grösseren Pflichten: Der Nutzniesser trägt den gewöhnlichen Unterhalt und die mit der Liegenschaft verbundenen Steuern.

Das Wohnrecht (Art. 776 ff. ZGB) ist die einfachere Variante: das lebenslange, persönliche Recht, im Gebäude oder einem bestimmten Teil davon zu wohnen. Sie können es nicht vermieten – dafür fallen Hypothekarzinsen und grössere Reparaturen dem Eigentümer zu, nicht Ihnen. Für einen Rentner, der einfach mit minimalem finanziellem Risiko zu Hause bleiben möchte, ist dies in der Regel die bessere Lösung.

Beide Rechte werden notariell beurkundet und ins Grundbuch eingetragen. Dieses Detail sollte jeden Verkäufer ruhig schlafen lassen: Ein eingetragenes Wohnrecht überdauert jeden Wiederverkauf der Liegenschaft und sogar den Konkurs des Käufers. Ihr Recht auf Ihr Zuhause hängt nicht vom Wohlwollen Dritter ab; es ist im selben Register eingetragen, das auch das Eigentum selbst festhält.

Was geschieht mit dem Preis – und warum das fair ist

Der Käufer einer Liegenschaft mit einem eingetragenen lebenslangen Wohnrecht zahlt weniger – typischerweise 20–50 % unter dem Marktwert, abhängig von Ihrem Alter. Die Reduktion ist kein Abschlag; sie ist der Preis für Ihr fortgesetztes Wohnen, versicherungsmathematisch berechnet: jährlicher Mietwert × ein Kapitalisierungsfaktor basierend auf der Lebenserwartung. (Beispiel: Mietwert CHF 36'000, Faktor ~12.5 → das Recht hat einen Wert von ca. CHF 450'000.) Sie verschenken diesen Wert nicht – Sie behalten ihn in Form von mietfreiem Wohnen für den Rest Ihres Lebens und erhalten den Restbetrag in bar.

Der Kanton Luzern veröffentlicht sogar einen offiziellen Online-Rechner für den Barwert einer Nutzniessung oder eines Wohnrechts – die Berechnung ist standardisiert, transparent und für alle gleich.

Die steuerliche Situation (überraschend günstig)

• Verkaufserlöse, die ein privater Verkäufer erhält, sind in der Schweiz grundsätzlich steuerfrei – sie gelten nicht als Einkommen.
• Bei einem Wohnrecht verbleibt der Vermögenssteuerwert der Liegenschaft beim Käufer, nicht bei Ihnen.
• Sie deklarieren nur den Eigenmietwert (in Luzern für Inhaber eines Wohnrechts auf 70 % der mittleren Marktmiete reduziert) – und beachten Sie, dass die Schweizer Stimmbevölkerung im September 2025 die Abschaffung des Eigenmietwerts angenommen hat, die voraussichtlich um 2028–2029 in Kraft treten wird, was sogar diese Belastung noch verringern wird.

Welche Option sollte ein Verkäufer wählen?

Eine Faustregel, die für die meisten gut passt:

• Wählen Sie das Wohnrecht, wenn Sie einfach mit den geringsten Kosten und dem geringsten Aufwand lebenslang in Ihrem Zuhause wohnen möchten – der Käufer trägt Zinsen und grösseren Unterhalt.
• Wählen Sie die Nutzniessung, wenn Sie maximale Flexibilität wünschen – zum Beispiel die Möglichkeit, die Liegenschaft zu vermieten und Einnahmen zu erzielen, falls Sie eines Tages näher zur Familie oder in eine betreute Wohnung ziehen.

So oder so, die Schweizer Version von «verkaufen und bleiben» verbindet das, was Rentner laut Umfragen am meisten wollen – in den eigenen vier Wänden zu bleiben – mit dem, was ihren Kontoauszügen oft fehlt: Liquidität. Rund zwei Drittel der älteren Wohneigentümer im deutschsprachigen Raum geben an, unter allen Umständen in ihrem Zuhause bleiben zu wollen. Das Schweizer Recht ist seit 1912 für sie bereit.

Jede Situation – Hypothek, kantonale Steuern, Familie – ist anders. Senden Sie uns eine unverbindliche Anfrage und wir zeigen Ihnen gerne beide Varianten, berechnet für Ihre Liegenschaft.