Viager: Wie Frankreich das Wohnenbleiben zu einer nationalen Institution machte

Wer das Modell des Verkaufs mit vorbehaltenem Wohnrecht in grossem Stil umgesetzt sehen will, muss nach Frankreich blicken. Dort hat es einen Namen, den jeder Notar kennt – «le viager» –, einen rechtlichen Rahmen, der bis auf den Code Civil von 1804 zurückgeht, und einen Markt, der zweistellig wächst.

So funktioniert es

Bei einer «vente en viager» erhält der Verkäufer eine einmalige Vorauszahlung, das «bouquet» (normalerweise 10–30 % des Immobilienwerts), sowie eine «rente viagère» – eine lebenslange monatliche Leibrente. In etwa zwei Dritteln der Transaktionen behält der Verkäufer ein lebenslanges Wohn- und Nutzungsrecht: Der Käufer ist zwar Eigentümer, kann die Immobilie aber weder selbst beziehen noch vermieten, solange der Verkäufer dort lebt.

Die verbleibende Lebenserwartung des Verkäufers in der Immobilie wird anhand offizieller statistischer Tabellen bewertet und vom Preis abgezogen. Genau deshalb ist die Vereinbarung für beide Seiten fair: Der Käufer zahlt weniger, weil er wartet; der Verkäufer tauscht zukünftiges leeres Eigentum gegen Geld heute und ein lebenslanges Zuhause.

Ein Wachstumsmarkt, keine Kuriosität

Die Zahlen sind beeindruckend:

• Jährlich etwa 5500–6000 Viager-Verkäufe, mit einem Wachstum von rund 20 % allein im Jahr 2024;
• Der Sektor sichert das Einkommen von rund 80'000–90'000 französischen Rentnern;
• Der durchschnittliche Verkäufer ist 74 Jahre alt; 86 % sind über 70 und – was einen Mythos widerlegt – 63 % haben Kinder (die die Entscheidung oft unterstützen, da sie ihnen Sorgen und zukünftige Belastungen erspart);
• 93 % der Käufer sind Privatpersonen, hauptsächlich in der Île-de-France und an der Côte d'Azur.

Warum französische Verkäufer unterschreiben

Frankreich versüsst das Geschäft für den Verkäufer erheblich:

• Steuerliche Behandlung. Eine Leibrente, die ab einem Alter von 70 Jahren beginnt, ist nur zu 30 % steuerpflichtig – ein Nachlass von 70 %. Handelt es sich bei der Immobilie um den Hauptwohnsitz, ist der Verkauf selbst von der Kapitalgewinnsteuer befreit.
• Lückenloser Schutz. Der notarielle Standardvertrag umfasst die jährliche Indexierung der Rente, ein eingetragenes Grundpfandrecht und die berühmte «clause résolutoire»: Stellt der Käufer die Zahlungen ein, wird der Verkauf rückgängig gemacht – und der Verkäufer behält das «bouquet» sowie alle bereits erhaltenen Rentenzahlungen. Eine stärkere Position für den Verkäufer ist kaum vorstellbar.
• Der Käufer zahlt die grossen Rechnungen. Beim üblichen «viager occupé» (bewohnten Viager) gehen die Grundsteuer und grössere bauliche Reparaturen auf den Käufer über.

Seit 2014 sind sogar Institutionen eingestiegen: Certivia, ein von der staatlich unterstützten Caisse des Dépôts zusammen mit grossen Versicherern gegründeter Fonds, kauft Hunderte von Viager-Immobilien und bündelt sie. So haben es die Verkäufer mit einer finanzstarken Institution zu tun, die keine Zahlung versäumen wird.

Die kulturelle Verankerung

Ein so altes Modell hinterlässt Spuren in der Kultur. Charles de Gaulle kaufte 1934 sein geliebtes Landhaus La Boisserie «en viager». Es gibt die klassische Komödie «Le Viager» von 1972, bei der René Goscinny, der Schöpfer von Asterix, als Co-Autor mitwirkte. Französische Familien diskutieren beim Sonntagsessen über den Viager, so wie Schweizer Familien über Hypotheken sprechen.

Die Lektion für uns alle

Die französische Erfahrung liefert ein klares Urteil: Wenn der rechtliche Rahmen den Verkäufer schützt – durch eingetragene Rechte, indexierte Zahlungen und Auflösungsklauseln –, wird der Verkauf mit Wohnrecht zu einem gängigen Instrument der Altersvorsorge und nicht zu einem Nischengeschäft. Dieselbe Schutzarchitektur existiert im schweizerischen und deutschen Recht (grundbuchlich gesichertes Wohnrecht und Nutzniessung); sie ist lediglich weniger bekannt.

Frankreich zeigt, wohin der Weg führt: Tausende Verkäufer pro Jahr, die ihr Vermögen freigesetzt, ihr Einkommen gesichert haben – und nie auch nur eine einzige Kiste packen mussten.

Nächstes Mal: der berühmteste Viager-Fall überhaupt – die Frau, die ihren Käufer überlebte, und warum ihre Geschichte die beste Werbung ist, die sich ein Verkäufer wünschen kann.