Vom alten Rom bis in Ihr Wohnzimmer: Eine 2’000-jährige Geschichte der Nutzniessung

Wenn Sie heute eine Nutzniessung oder ein Wohnrecht in einem Schweizer Grundbuch eintragen lassen, nutzen Sie ein juristisches Instrument, das römische Juristen vor zweitausend Jahren perfektioniert haben. Nur wenige finanzielle Vereinbarungen können auf eine längere Erfolgsgeschichte zurückblicken – und diese Geschichte erklärt, warum Verkäufer darauf vertrauen können.

Rom: Gebrauch und Früchte, aber Erhaltung der Substanz

Das römische Recht definierte das Ususfructus (Nutzniessung) mit einer Formel, die noch heute in juristischen Fakultäten zitiert wird: das Recht, die Sachen eines anderen zu gebrauchen und zu geniessen, wobei die Substanz der Sachen erhalten bleibt. Die Römer erkannten, dass Eigentum eigentlich ein Bündel ist – Usus (Gebrauch), Fructus (Früchte, d.h. Einkommen) und Abusus (das Recht zur Verfügung). Man kann jemandem den Titel übergeben, während eine andere Person den Gebrauch und die Einkünfte behält. Diese Aufteilung – nacktes Eigentum auf der einen Seite, Nutzniessung auf der anderen – ist genau das, was ein moderner Nutzniessungsverkauf bewirkt.

Sein ursprünglicher sozialer Zweck ist bezeichnend: Römische Nutzniessungen wurden typischerweise in Testamenten geschaffen, um Witwen zu schützen – die Sicherung des Heims und des Einkommens einer Frau auf Lebenszeit, ohne den Familienbesitz aufzuteilen. Von Anfang an war dies ein Schutzinstrument für die in der Immobilie lebende Person.

Die Römer haben es sogar richtig bewertet. Eine dem Juristen Ulpian (3. Jahrhundert n. Chr.) zugeschriebene Tabelle enthielt altersbasierte Multiplikatoren zur Bewertung von Nutzniessungen und Leibrenten – die älteste bekannte versicherungsmathematische Tabelle der Menschheitsgeschichte. Wenn die heutigen Bewerter ein Wohnrecht unter Verwendung von Lebenserwartungsfaktoren kapitalisieren, führen sie Ulpians Berechnungen mit besseren Daten durch.

Das Mittelalter: Annuitäten für die Seele, Wittum für die Witwe

Das mittelalterliche Europa entwickelte die Idee weiter. Ab den 1220er Jahren verkauften französische und flämische Städte Leibrenten – lebenslange Einkommen im Austausch gegen Kapital –, teils weil das kirchliche Zinsverbot Kredite als sündhaft ansah, während eine lebenslange Rente als ehrbar galt. Und bereits 846 erlaubte ein Erlass Karls des Kahlen Spendern, Eigentum im Austausch für den lebenslangen Genuss desselben wegzugeben.

Das englische Recht verankerte den gleichen Schutz im Wittum der Witwe: ein lebenslanges Interesse an einem Drittel des Landes eines Ehemanns, garantiert durch kein geringeres Dokument als die Magna Carta (1215). Die stattlichen «Dower Houses» englischer Güter sind sein architektonisches Erbe. Anderes Jahrhundert, gleiches Prinzip: Die Person, die das Eigentum aufgab, behält ein rechtlich geschütztes Wohnrecht.

1804–1912: die grossen Gesetzbücher fixieren es

Der französische Code Napoléon von 1804 übernahm die römische Nutzniessung fast wörtlich in die Neuzeit (Art. 578: Genuss des Eigentums eines anderen «mit der Verpflichtung, dessen Substanz zu erhalten»). Das deutsche BGB folgte 1900 (§§ 1030 ff. für den Niessbrauch, § 1093 für das Wohnrecht). Das Schweizerische Zivilgesetzbuch, von Eugen Huber entworfen und seit 1912 in Kraft, regelt die Nutzniessung in Art. 745 ff. und das Wohnrecht in Art. 776 ff. – genau die Artikel, die ein Luzerner Notar heute zitiert.

Eine charmante Randnotiz: Das schweizer-deutsche Wort Nutzniessung erscheint erstmals in den Berner Ratsakten von 1496. Dies ist keine Finanzinnovation; es ist juristisches Erbe.

Sogar Jefferson nutzte es

Aus Paris schrieb Thomas Jefferson 1789, es sei selbstverständlich, «dass die Erde dem Lebenden in Nutzniessung gehört» – wobei er das römische Konzept auslieh, um zu argumentieren, dass keine Generation die nächste verpfänden darf. Und die Haager Landkriegsordnung von 1907 macht einen Besatzungsstaat zu einem blossen «Nutzniesser» des öffentlichen Eigentums, der verpflichtet ist, dessen Substanz zu erhalten. Wenn ein Konzept der Philosophie, dem Völkerrecht und Ihrer Altersvorsorge gleichermassen dient, hat es sich bewährt.

Was die Geschichte für einen heutigen Verkäufer bedeutet

Zwei Jahrtausende Praxis haben jede Unebenheit abgeschliffen: Die Bewertungsmethoden sind versicherungsmathematisch fundiert, die Registrierungssysteme (Grundbuchämter) machen das Recht kugelsicher, und die Gerichte haben jeden erdenklichen Streitfall gesehen. Ein Verkäufer, der sich eine Nutzniessung oder ein Wohnrecht vorbehält, übernimmt die am besten geschützte Rolle, die das Sachenrecht jemals geschaffen hat – die Position, die ursprünglich für die Menschen konzipiert wurde, die Rom am meisten schützen wollte.

Als Nächstes in dieser Serie: wie Frankreich die Idee in eine nationale Institution namens Viager umwandelte.