Ihr Zuhause verkaufen, ohne es zu verlassen: Nutzniessung, Wohnrecht und Leibrente erklärt

Die meisten Hausbesitzer glauben, Verkaufen bedeute Umziehen. Kisten packen, sich vom selbst angelegten Garten verabschieden, das Quartier verlassen, wo jeder Ihren Namen kennt. Doch seit Jahrhunderten bietet das europäische Recht eine leisere, freundlichere Alternative: die Immobilie verkaufen – und das Wohnrecht lebenslang behalten.

Drei Rechtsinstrumente machen dies möglich, und es lohnt sich, sie beim Namen zu kennen.

• Nutzniessung (Usufruct / Niessbrauch / usufruit) Die älteste und umfassendste der drei Möglichkeiten. Der Käufer wird auf dem Papier Eigentümer – was Juristen als «nackten Eigentümer» bezeichnen –, während Sie das volle Nutzungsrecht an der Immobilie behalten: Sie können darin wohnen, und Sie dürfen sie sogar vermieten und die Mieteinnahmen behalten. In der Schweiz ist sie in Art. 745 ff. des Zivilgesetzbuches verankert und im Grundbuch eingetragen, was bedeutet, dass sie jedem zukünftigen Weiterverkauf und sogar der Insolvenz des Käufers standhält. Niemand kann sie Ihnen wegnehmen.
• Wohnrecht (Right of residence / droit d'habitation) Die fokussierte Version: das lebenslange, persönliche Recht, im Haus oder in der Wohnung zu wohnen (Schweizer Zivilgesetzbuch Art. 776 ff.). Sie können die Immobilie nicht vermieten – aber im Gegenzug werden die grossen finanziellen Belastungen für Sie geringer: Hypothekenzinsen und grössere Reparaturen sind in der Regel Sache des Eigentümers, nicht Ihre. Für viele Verkäufer ist genau das der Punkt – der ganze Komfort des Eigenheims, aber mit viel geringeren Kosten.
• Leibrente (Life annuity / rente viagère) Anstelle einer (oder zusätzlich zu einer) Einmalzahlung zahlt Ihnen der Käufer ein garantiertes Einkommen, solange Sie leben – eine private Rente, finanziert durch Ihre eigenen vier Wände. In Frankreich, wo das Modell Viager genannt wird, finden jedes Jahr Tausende solcher Verkäufe statt, und die Rente des Verkäufers ist sogar durch eine auflösende Bedingung gesichert: Sollte der Käufer jemals aufhören zu zahlen, wird der Verkauf rückabgewickelt, und der Verkäufer behält alles, was er bisher erhalten hat.

Warum Verkäufer dieses Modell lieben

• Sie bleiben zu Hause. Nichts in Ihrem Alltag ändert sich – die gleichen Räume, die gleiche Aussicht, die gleichen Nachbarn. Das Recht ist lebenslang im Grundbuch eingetragen.
• Sie schalten Kapital frei, das in den Wänden gebunden war. Eine Einmalzahlung, eine Rente oder beides – Geld, das Sie tatsächlich nutzen können, für Reisen, Familie, Pflege oder einfach zur Beruhigung.
• Die Kosten werden geringer. Mit einem Wohnrecht gehen Unterhalt und Zinsen weitgehend auf den Käufer über.
• Es ist steuerfreundlich. In der Schweiz sind die Verkaufserlöse, die an einen privaten Verkäufer gezahlt werden, in der Regel steuerfrei; in Deutschland zählt nur ein kleiner Teil einer Leibrente als steuerpflichtiges Einkommen (18 % im Alter von 65 Jahren, nur 11 % im Alter von 75 Jahren).
• Es ist altes, bewährtes Recht – kein Finanzprodukt, das erst im letzten Quartal erfunden wurde. Die Regeln wurden seit der Römerzeit verfeinert, und jeder Schritt läuft über einen Notar und das Grundbuchamt.

In den kommenden Monaten werden wir uns ansehen, woher diese Instrumente stammen, wie unsere Nachbarn in Frankreich und Deutschland sie nutzen und was uns reale Fälle lehren. Die Kurzfassung passt jedoch in einen Satz: Der Verkauf mit einem Wohnrecht oder einer Nutzniessung ist eines der seltenen Geschäfte, bei dem der Verkäufer nichts aufgibt, was er nutzt – und alles gewinnt, was ihm fehlt: Liquidität, Sicherheit und Freiheit.

Neugierig, was Sie mit Ihrer Immobilie freischalten könnten? Senden Sie uns eine unverbindliche Anfrage – wir führen Sie gerne durch die Zahlen.