Deutschlands stiller Leibrenten-Boom – und was Verkäufer dort gelernt haben

Deutschland entdeckt — oder besser gesagt, wiederentdeckt — die Immobilien-Leibrente: den Verkauf der Immobilie gegen eine lebenslange Rente plus ein eingetragenes Recht, weiterhin darin zu wohnen. Die Tradition ist alt (Bauern haben ihren Hof seit Jahrhunderten gegen lebenslange Wohn- und Versorgungsrechte abgetreten), doch die Demografie macht daraus einen modernen Markt: Branchenstudien zählen rund 2,9 Millionen deutsche Haushalte, für die Immobilien-Verrentungsmodelle relevant sind, wobei etwa 140'000 aktiv eines in Betracht ziehen. Zwei Drittel der deutschen Senioren halten ihre Ersparnisse primär in ihrem Eigenheim — und jeder Vierte erreicht den Ruhestand, ohne es vollständig abbezahlt zu haben.

Drei Modelle — nicht gleichwertig

Der deutsche Markt bietet drei Varianten, und die Unterschiede sind für Verkäufer enorm wichtig:

• Leibrente (klassische Leibrente). Vollständiger Verkauf; der Verkäufer erhält eine lebenslange Rente (oft plus eine Einmalzahlung) und ein Wohnrecht oder Niessbrauch, im Grundbuch an erster Stelle eingetragen — bei den besten Verträgen ist die Rente selbst zusätzlich durch eine eingetragene Reallast abgesichert. Seriöse Anbieter übernehmen auch die Instandhaltung.
• Niessbrauchmodell. Vollständiger Verkauf mit Rabatt; der Verkäufer behält einen vollen Niessbrauch — kann die Immobilie sogar vermieten — behält aber typischerweise auch die Instandhaltungspflicht.
• Teilverkauf. Ein Unternehmen kauft bis zu 50% des Eigenheims gegen eine Einmalzahlung, und der Eigentümer zahlt eine monatliche Nutzungsgebühr auf den verkauften Anteil.

Deutsche Verbraucherschützer haben alle drei geprüft — und ihr Urteil ist aufschlussreich. Die Finanzaufsichtsbehörde BaFin warnte, dass die Nutzungsgebühren beim Teilverkauf (oft etwa 5% der Auszahlung pro Jahr) die gesamten Erlöse innerhalb von zwei Jahrzehnten aufzehren können, während die Instandhaltung beim Bewohner verbleibt. Verbraucherverbände kamen zu dem Schluss, das Teilverkaufsmodell «verlagert die Risiken vollständig auf die Eigentümer».

Und die klassische Leibrente? Die angesehene Stiftung Warentest verglich die Angebote des Marktes und hob das Modell, das lebenslange Zahlungen mit vom Anbieter getragener Instandhaltung und erstrangiger Grundbuchsicherheit kombiniert, als überzeugend hervor. Deutschlands Marktführer in diesem Segment hält fast tausend Immobilien in der eigenen Bilanz — institutionelles Geld betrachtet es also als solides langfristiges Geschäft, Rentner dafür zu bezahlen, in ihren Häusern wohnen zu bleiben.

Der deutsche Steuervorteil

Das deutsche Steuerrecht behandelt die Leibrente freundlich: Nur der geringe Ertragsanteil jeder Zahlung ist steuerpflichtig — 18% mit 65 Jahren, sinkend auf 11% mit 75 Jahren. Anders ausgedrückt: Mit 75 Jahren sind 89% jeder Rentenzahlung als Rückzahlung Ihres eigenen Kapitals steuerfrei.

Was ein Schweizer (oder jeder andere) Verkäufer daraus mitnehmen sollte

Die deutsche Erfahrung ist ein grossangelegter Feldtest, und seine Ergebnisse sind verallgemeinerbar:

• Bestehen Sie auf Grundbuchsicherheit. Der entscheidende Unterschied zwischen den gelobten und den kritisierten Modellen ist die Eintragung: Ein Wohnrecht/Niessbrauch an erster Stelle überlebt Weiterverkauf und Insolvenz. Laufende «Nutzungsgebühren» und vertragliche Versprechen ohne Eintragung sind die Punkte, an denen Verkäufer zu Schaden kommen.
• Lebenslang schlägt zeitlich begrenzt. Der ganze Sinn ist, dass Sie Ihr Recht oder Ihr Einkommen niemals überleben können.
• Lassen Sie den Käufer das Gebäude tragen. Modelle, bei denen die Instandhaltung auf den Käufer übergeht, erleichtern das Leben eines Rentners wirklich; Modelle, bei denen sie bestehen bleibt, monetarisieren das Haus lediglich.

Die ermutigende Schlagzeile ist, dass die Schiedsrichter des Marktes — Regulierungsbehörden, Verbrauchertester, die Presse — immer wieder zum selben Schluss kommen: Klassisch gemacht, mit einem eingetragenen lebenslangen Recht und gesicherten Zahlungen, ist der Verkauf des Eigenheims unter Beibehaltung des Wohnrechts ein legitimer, schützender Bestandteil der Altersvorsorge. Die Strukturen, die Kritik verdienen, sind genau die, die diese klassische Formel verwässern.

Das Schweizer Rahmenwerk — notarielle Urkunde, Grundbucheintragung, steuerfreier Kapitalerhalt — ist genau diese klassische Formel. Und das ist eine beruhigende Feststellung.