Ein Haus in Luzern, ein lebenslanges Einkommen: Der Verkauf eines Ehepaars mit Wohnrecht

Das folgende Fallbeispiel basiert auf typischen Schweizer Transaktionen; Namen und Details sind fiktiv und die Zahlen zur besseren Übersicht gerundet.

Die Ausgangslage

«Heinz» und «Margrit», 79 und 76, leben seit 41 Jahren in ihrem Haus über dem See im Kanton Luzern. Die Hypothek ist grösstenteils abbezahlt; das Haus hat einen Wert von etwa 1,4 Millionen Franken. Und doch ist es jeden Monat knapp. Zwei AHV-Renten und eine bescheidene Pensionskasse lassen wenig Spielraum, nachdem die Krankenkasse, die restlichen Hypothekarzinsen und die endlosen kleinen Reparaturen am Haus ihren Teil fordern.

Ihre Situation hat in der Altersforschung einen Namen: «asset-rich, cash-poor» (reich an Immobilienvermögen, aber arm an liquiden Mitteln). Studien über Schweizer Pensionierte zeigen, dass in selbstgenutzten Eigenheimen enorme Vermögen stecken – Vermögen, das ihre Besitzer nie antasten. Pensionierte sparen im Durchschnitt bis in ihre späten Siebzigerjahre weiter, nicht weil sie es wollen, sondern weil ihr Vermögen in den Mauern gebunden ist und nicht ausgegeben werden kann.

Der klassische Ratschlag – «das Haus verkaufen, sich verkleinern» – war für Heinz und Margrit kein Ratschlag. Wie rund zwei Drittel der befragten Hauseigentümer im Seniorenalter im deutschsprachigen Raum wollen sie unter allen Umständen in ihrem eigenen Zuhause bleiben. Der Garten, die Nachbarn, das Zimmer der Enkelkinder unter dem Dach: nicht zu verkaufen.

Es stellte sich heraus, dass das Haus verkauft werden konnte, ohne dass etwas davon mitverkauft werden musste.

Die Struktur

Ihr Notar gestaltete einen Verkauf mit einem eingetragenen, lebenslangen Wohnrecht (Art. 776 ff. ZGB):

• Freier Marktwert: CHF 1'400'000
• Wert des lebenslangen Wohnrechts für ein Paar ihres Alters (jährlicher Mietwert ca. CHF 42'000, kapitalisiert auf die gemeinsame Lebenserwartung): ca. CHF 380'000
• An das Ehepaar ausbezahlter Kaufpreis: ca. CHF 1'020'000 – ausbezahlt als einmalige Summe bei Vertragsabschluss, für sie als privater Kapitalgewinn steuerfrei.

Das Wohnrecht wurde im ersten Rang ins Grundbuch eingetragen. Von diesem Tag an bindet es jeden zukünftigen Eigentümer des Hauses, wer auch immer das sein mag.

Was sich wirklich änderte – und was nicht

Was sich nicht änderte: ihre Schlüssel, ihre Räume, ihr Blick auf den See, ihr tägliches Leben.

Was sich änderte:

• Etwas mehr als eine Million Franken wanderte von den Mauern auf ihr Bankkonto.
• Die Hypothek verschwand mit dem Vertragsabschluss – und bei einem Wohnrecht (anders als bei einer Nutzniessung) sind zukünftige Hypothekarzinsen und grosse Reparaturen Sache des Käufers. Das neue Dach, das das Haus in zehn Jahren brauchen wird? Nicht ihr Problem und auch nicht das ihrer Kinder.
• Ihr Nachlass wurde einfach. Anstatt eines Tages ein illiquides Haus an zwei Kinder mit sehr unterschiedlichen Lebenswegen zu vererben, können sie beide jetzt unterstützen, mit Bargeld, wenn es am meisten hilft – für eine Hochzeit, eine Praxis, eine erste Wohnung.
• Margrits stille Angst, eines Tages gezwungen zu sein, in Eile und zu einem schlechten Preis zu verkaufen, um Pflege zu finanzieren, ist verschwunden. Sollte Pflege je nötig werden, ist das Geld bereits da und wirft Zinsen ab.

Was die Geschichte zeigt

Nichts an dieser Lösung ist exotisch. Jedes Element – die versicherungsmathematische Bewertung, der Grundbucheintrag, der steuerfreie Kapitalgewinn – ist etablierte Schweizer Praxis, die über ein Jahrhundert verfeinert wurde. Was diese Struktur einfach tut, ist Folgendes: Sie lässt ein Haus zwei Aufgaben gleichzeitig erfüllen – ein Zuhause für die Menschen zu bleiben, die es lieben, und endlich als der Vorsorge-Vermögenswert zu dienen, der es auf dem Papier schon immer war.

«Asset-rich, cash-poor» ist kein lebenslanges Urteil. Manchmal ist es nur ein administratives Problem.

Fragen Sie sich, wie die beiden Zahlen – der Wert des Wohnrechts und der Auszahlungsbetrag – für Ihre Immobilie aussehen würden? Senden Sie uns eine unverbindliche Anfrage; die Berechnung ist kostenlos.